Properti Indonesia
February 18th, 2005 | Real EstateDi bukunya, Kiyosaki mengajarkan tentang financially freedom yang dapat diperoleh melalui passive income. Alat untuk mewujudkan passive income tersebut antara lain real estate, bisnis, serta sekuritas. Kiyosaki sendiri mendorong kita untuk memulai dari real estate dan bisnis, baru kemudian beranjak ke surat berharga. Alasannya, supaya kita mempunyai lebih dulu cashflow positif serta pengalaman dalam mengelola bisnis.
Permasalahannya adalah pada karakter real estate di Amerika serta di Indonesia yang sangat berbeda satu sama lain. Di Amerika, kita bisa memilih suku bunga dengan rate tetap atau mengambang (floating) dengan tingkat yang rendah. Bunga KPR bisa mencapai 4-6%, sementara di Indonesia yang masih setingkat 11-13% untuk pinjaman dengan termin diatas 10 tahun. Suku bunga pinjaman jauh lebih tinggi daripada hasil tabungan/investasi.
Di Amerika juga lazim dijumpai mortgage house yang menawarkan pengalihan kredit dengan bunga yang lebih rendah dan tetap. Jadi, kita memang lebih baik membeli properti secara kredit sesuai anjuran Kiyosaki karena kita bisa memprediksi cashflow kita dalam beberapa periode ke depan.
Selain membeli rumah secara kredit, Kiyosaki juga mengajarkan untuk menyewakan properti tersebut supaya biaya cicilan bulanan (yang cukup rendah) sudah bisa dicover dari pendapatan sewa. Sementara di Indonesia, hal itu mustahil dilakukan, mengingat dana sewaan tidak bisa mencukupi untuk membayar cicilan. Akibatnya, jika anjuran Kiyosaki diterapkan disini, kita akan menderita cashflow negatif karena angsuran untuk melunasi pinjaman jauh lebih tinggi daripada pendapatan sewa.
Selain itu, di Amerika juga banyak insentif yang ditawarkan untuk pengurang pajak pribadi. Kita bisa membayar pajak dalam jumlah yang lebih kecil, ada tax refund bila kelebihan dalam membayar, dan kita juga bisa menunda pembayaran pajak hingga properti tersebut dialih pemilik. Hal semacam itu sulit dijumpai di Indonesia.
Permasalahan lainnya adalah mayoritas penduduk kita terbiasa melakukan jual beli secara “tradisional”. Kita tidak mengenal broker/property agent seperti Century 21, LJ Hooker, Ray White, Raine Horne, Coldwell Banker, dsb. Kita juga tidak terbiasa melakukan jual beli secara kredit karena umumnya orang menjual properti karena keperluan mendesak. Kita bahkan tidak mengenal hipotek dan mortgage house. Transaksi biasa dilakukan secara tunai dengan jasa makelar yang umumnya tokoh setempat, camat/lurah, atau tuan tanah.
Produk properti kita juga tidak banyak, hanya landed house biasa, dan apartemen yang banyak diperdagangkan di kota besar. Beda dengan Amerika yang mengenal juga condominium, mobile houses, dan semacamnya. Untuk properti komersil/non-residensial mungkin pilihannya agak banyak, karena ada trade center, mall, ruko/rukan, kawasan industri, dan sebagainya.
Comments
July 17th, 2006 at 10:25 am
Sekadar menambahkan saja. Ada beberapa perbedaan mengenai surat dan akte di dalam properti:
1. Hak Milik : tanah dan bangunan sepenuhnya menjadi hak milik kita tanpa adanya batas waktu, dapat diperjualbelikan kapan pun, saat tanah dan bangunan terjual kepada pihak lain itulah batas waktu kepemilikan kita. Hasil penjualan tanah dan bangunan setelah dikurangi kewajiban perpajakan dan lain sebagainya merupakan hak kita sepenuhnya.
2. HGB/Hak Guna Bangunan : Tanah dimiliki oleh negara dan kita diberi hak untuk mendirikan bangunan di atasnya dengan batas waktu tertentu, biasanya 20 tahun. Kita berhak memperoleh ganti rugi atas nilai bangunan jika sewaktu-waktu tanah itu diambil negara/digusur untuk keperluan lain sebelum/sesudah masa HGB habis. Bisa juga masa HGB diperpanjang dengan adanya uji kelayakan atas bangunan terlebih dahulu. HGB di suatu perumahan biasanya dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik, tapi ditempat-tempat strategis yang dikuasai oleh negara biasanya tidak boleh/sulit untuk menjadi hak milik.
3. Hak Pakai : Tanah dan Bangunan dimiliki oleh negara, kita hanya diberi izin/hak untuk memakai fasilitas tersebut selama jangka waktu tertentu. Negara punya hak untuk menggusur kapan pun jika perlu tanpa adanya kewajiban untuk memberikan ganti rugi kepada si pemakai. Hak Pakai bisa diproses dan ditingkatkan menjadi HGB. (yg ini agak kurang yakin ).
4. Tidak ada sanksi apa pun untuk mendapatkan Surat Hak Milik jika kenyataannya anda memang belum menikah. Semua harta yang dimiliki/dibeli ketika belum menikah, biasanya menjadi harta bersama jika tidak ada surat penjanjian pisah harta.
July 17th, 2006 at 10:28 am
Oh iya, misalnya saya beli rumah dari pemilik seharga 700 juta. Pajak apa saja yang harus saya bayar dan berapa besarannya?
July 17th, 2006 at 10:29 am
Pertama: BPHTB sebesar 5% x (Nilai jual beli – Rp 60 juta)
BPHTB (Bea Perolehan (Penghasilan?) Hak Atas Tanah dan Bangunan) itu bentuk daripajak PPN atau Pph dan menjadi tanggungan pembeli atau penjual? Katanya ada bagian pengurang dulu sebesar 50 juta sebelum menemukan Nilai Objek Pajak.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan bukan jenis PPN atau PPH. Secara malu-malu DIP menyebutnya BEA (bukan pajak). BPHTB menjadi tanggungan pembeli. Yang menjadi tanggungan penjual, PPh sebesar 5% dari niai jual beli. Benar untuk DPPnya, nilai jual beli dikurangi Rp 60 juta, bukan Rp 50 juta
Pajak Penghasilan menurut PP no.48 th 94 sebagaimana diubah PP no.27 th 1996 buat yang menerima penghasilan berdasarkan pasal 4 ayat 1 intinya begini
1. Bila yang menjual itu lingkup usahanya bukan di bidang jual beli tanah maka dia membayar sebesar 5% dari penghasilan yang dia terima dari pengalihan hak atas tanah atau bangunan tersebut, 5%x 700 juta
2. Bila yang menjual itu badan yang memang ruang lingkup usahanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan maka tarifnya adalah 20% untuk rumah sangat sederhana/rumah sedehana/rumah susun sderhana (700 juta masuk rumah sederhana?) 5% utk di luar tipe rmh sperti itu.
PBB of course udah jadi tanggungan anda sbg pembeli.
Lalu, biaya apa lagi yang harus saya bayar sebagai pembeli selain pajak2 tsb?
1. Biaya notaris sebesar ± 1% dari NIlai jual beli
2. Biaya ngurus sertifikat , kalo belum jadi sertifikat
3. Biaya balik nama Sertifikat Tanah
Di samping itu, mungkin saja keluar:
4. Biaya makelar/calo
NPOPTKP utk BPHTB tidak selalu 60 juta. NPOPTKP ditetapkan secara regional dengan ketentuan maksimal 60 juta rupiah.
Coba search Surat Dirjen Pajak Nomor S-212/PI. 32/1999 tanggal 23-9-1999.
January 10th, 2007 at 1:50 pm
di buku2nya, kiyosaki juga sering mengatakan, “kemana-mana saya pergi, banyak sekali orang yg bilang, “itu tidak mungkin dilakukan disini, mungkin hanya di amerika saja.” Pada kenyataannya, bukan tidak mungkin dilakukan, tapi orangnya saja yg tidak tahu cara melakukannya. Jadi, bukan tidak bisa, tapi tidak tahu.”
menurut saya ini benar, walaupun saya belum betul2 terjun di dunia properti tapi saya akan melakukannya bbrp taun ke depan
May 14th, 2007 at 6:45 am
to Handy,
kenapa harus tunggu beberapa tahun ke depan kalau misalnya pasar property saat ini lagi murah dan terapkan sistem mortage yg tidak mungkin itu.
keadaan indo memang sulit, pemerintah yg benar2 pegang property(pajak)..
kita sebagai penjual tidak mendapatkan keuntungan spt hal2 nya dinegara maju.
February 28th, 2008 at 7:18 pm
Bisa kasih saran mengenai property yang sudah dalam keadaan kredit macet oleh beberapa bank. Adakan cara promosi yang bisa meningkatkan penjualan property tersebut.
June 20th, 2008 at 3:14 pm
jika saya sudah membeli sebidang tanah dan telah membayar DPnya. apakah hak milik itu sudah beralih kepada saya?? ataukah hak milik masih berada di tangan penjual?? dalam keadaan apa bisa dikatakan hakmilik itu sudah beralih kepada pembeli??
tolong dasar hukumnya juga ya…
terima kasih