Tentang Jual-Beli Properti
May 10th, 2005 | Real EstateSedikit mengulas tentang jual beli properti secara prosedural, terutama menyangkut biaya-biaya yang terikat di dalamnya. Secara prinsip, biaya demi kepentingan pembeli di masa mendatang otomatis akan menjadi tanggungan pembeli, seperti bea balik nama atas sertifikat, pajak pembelian barang mewah, dan biaya notaris. Sedangkan yang merupakan kewajiban penjual adalah pajak perolehan dan melunasi tagihan terakhir atas PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), listrik, air, telepon, dan sebagainya.
Namun, beberapa hal yang mungkin perlu ditegaskan adalah peningkatan status dari HGB (Hak Guna Bangunan) ke SHM (Sertifikat Hak Milik). Penjual atau pemilik rumah biasanya keberatan mengeluarkan biaya dan menganjurkan solusi agar SHM langsung dibuat atas nama pembeli. Terkadang terjadi kesalahpahaman antara pembeli dan penjual, bukan karena niat buruk, namun karena tidak mengerti prosedur jual-beli properti, ujung-ujungnya transaksi batal. Maka, untuk mengatasi hal itu, ada baiknya menggunakan jasa orang ketiga yang mengerti betul seluk-beluk properti.
Share on Facebook
Comments
May 11th, 2005 at 7:02 am
banyak yg buka nih sekarang, ERA Realty property, Century 21, dll. agen2 property gituh, mereka mengambil 3% dari harga rumah kalo misalnya rumah/properti laku terjual. kayaknya enak banget tuh makelar/marketing :D properti/rumah apalagi di lokasi2 yg harga tanahnya gelo .
August 3rd, 2006 at 7:21 pm
Mau menambahkan. Biaya2x yang harus ditanggung penjual / pembeli rumah :
1. Pajak BPHTB : utk pembeli rumah = (NJOP – NJOPTKP) x 5% dimana NJOPTKP sebagai pengurang pajak yang nilainya tergantung daerah masing2x. utk penjuali rumah = (NJOP) x 5%
2. Klo pembeli menggunakan KPR, maka ada biaya2x administrasi bank yang lebih kurang 1% dari nilai KPR.
3. Biaya Notaris (termasuk biaya AJB, balik nama dan administrasi lainnya) sekitar Rp. 3 – 5 jt dan biaya ini bisa di negosiasikan apakah menjadi beban pembeli atao penjual ato dibagi mereka berdua.
August 16th, 2006 at 8:28 am
More info on taxes here:
http://www.kanwilpajakkhusus.go.id
http://www.kanwilpajakwpbesar.go.id
http://www.pajak.go.id
http://www.kanwilpajakkhusus.depkeu.go.id/
http://www.forumpajak.com/default.asp
October 19th, 2006 at 10:35 pm
Hi,
Artikel Anda sangat menarik. Boleh gak saya tampilkan dalam news/tips yang akan kami buat di Propertindonesia.com? Ohya propertindonesia.com adalah website yang khusus menginformasikan proyek-proyek properti terbaru di Indonesia. Mulai dari rumah, apartemen, town house, ruko, rukan, mall sampai tanah kavling dalam properti2 terbaru tersedia di Propertindonesia.com. Karenanya akan sangat bagus bila artikel Anda pun kami forward lagi tentu saja dengan mencantumkan sumbernya. Bagaimana pak?
Salam hangat,
Propertindonesia.com
November 8th, 2007 at 11:49 pm
saya minta dilampirkan :1. data biaya-biaya yang digunakan dalam menilai sebuah properti..2. persyaratan apa saja yang harus ada bila akan melakukan jual-beli properti..3.tindakan/hal apa saja yang dipenuhi oleh seorang investor bila ingin melakukan investasi dalam real properti atau real estate..trima kasih.
March 5th, 2009 at 1:35 pm
makasih infonya mas/bu.. kalau biaya peningkatan dari Hak pengelolaan ke HGB bagaimana ???? http://marketvaluer.blogspot.com
November 13th, 2009 at 4:45 pm
Sekedar menambahkan, sekaligus koreksi sedikit pendapat Pak Tommy :)
Pajak yang harus dibayar dalam peralihan hak atas tanah dan atau bangunan adalah :
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan)
yaitu : (NPOP – NPOPTKP) X 5% =
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) : Mana yang lebih besar nilainya antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan harga transaksi tanah/bangunan. Jika harga transaksi lebih besar dari harga NJOP maka seharusnya untuk penghitungan NPOP yang dipakai adalah harga transaksi.
Terus, untuk mengetahui berapa total NJOP untuk tanah dan bangunan kita bisa dilihat di SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) PBB tahun terjadinya transaksi atau pada saat Akta Jual Beli ditandatangani. Kalau memang tanah yang Anda beli tidak diketahui jejak SPPTnya (hilang atau nggak tahu ke mana…), Anda bisa minta salinannya ke KPP Pratama terdekat.
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) : Yaitu batas bawah sebuah objek tidak dikenakan BPHTB, besarnya NPOPTKP masing-masing daerah berbeda tergantung kebijakan daerah masing-masing.
Penghitungan BPHTB ini akan dituangkan dalam SSB untuk kemudian dilunasi di Bank Tempat Pembayaran terdekat dan kemudian divalidasi di KPP Pratama terdekat.
Untuk pembayaran BPHTB dibebankan kepada PEMBELI.
2. PPh final pasal 4 (2) :
Untuk setiap transaksi tanah dan atau bangunan di atas Rp 60juta langsung dikenakan PPh sebesar 5% yang bersifat final.
Pajak ini nanti dituangkan dalam SSP.
Untuk pembayaran pajak ini dibebankan kepada PENJUAL.
January 15th, 2010 at 9:20 pm
Saya dapat info katanya dibanten harga jual dibawah 60jt tetap harus bayar HGB ataupun SHM. Betul demikian peraturan pjk tersebut?
January 15th, 2010 at 9:22 pm
Mksud pertanyaan saya tadi bayar mengenai pph final
January 21st, 2010 at 1:59 am
saya ingin bertanya kepada saudara sekalian…bagaimana solusi jika bukti pelunasan ssb dan pph final yang sudah saya bayar itu hilang?apakah saya bisa meminta copian atau tanda bukti lain?kalau iya dimana?kantor pajak atau BPN?
terima kasih sebelumnya.
March 1st, 2010 at 8:47 pm
lagi cari info nich, sebenarnya berapa sich biaya 2x yang musti dikeluarin k’lo kita mau jual rumah + tanah – lokasinya daerah bekasi-
umumnya fee untuk notaris aja – bersih- tu sampe berapa yach?!?!
May 19th, 2010 at 5:01 pm
sedikit tentang proses jual-beli rumah:
1. apabila sudah terjadi kesepakaatan harga, berikan tanda jadi sebagai pengikat (gentleman agreement) antara 2 pihak. Besarnya 5-10%. Tujuannya utk mengikat salah satu pihak utk membatalkan transaksi.
2. Anda sebagai pembeli bisa minta waktu maks 1 bulan utk memngurus KPR. Kalau batal deal, mohon dikembalikan DP. Kalau penjual baik, bisa kembali 100%, tapi kalau nggak, menolak, hangus. Anda bisa nego lagi dikembalikan separo. Kalau anda yakin bisa dpt KPR, lanjutkan.
3. Trik lain, minta pihak bank utk apraisal. Stlh ada nilai keluar dari bank, baru anda kasih tanda jadi. Hanya bisa kalo anda kenal baik dgn pihak bank pemberi KPR.
4. Siapkan data-data untuk dibawa ke notaris. Dari pihak pembeli: KTP dan NPWP. Dari pihak penjual: KTP suami istri (menikah) atau surat keterangan belum menikah minta urus ke RT/RW dan kelurahan. Surat nikah. Data rumah (PBB rumah, tagihan telp, air, PLN 3 bln), sertifikat, IMB, NPWP
5. Bawa ke notaris, serahkan sertifikat asli, anda diberi tanda terima. Sertifikat akan dicek di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) utk melihat keaslian, sertifikat ganda, bermasalah, dsb. Biasanya 1 minggu. Bila kopi sertifikat Anda ditemukan di BPN dan tidak ada masalah, jual beli dilanjutkan.
6. Sehari sebelum ttd, Anda diminta melunasi pajak pembelian rumah (BPHTB) bagi pembeli dan PPH bagi penjual ke kantor pajak. Bisa titip di notaris utk dibayar. Besar pajak 5% dari NJOP dalam PBB atau dari transaksi rumah (dilihat angka yg tertinggi. Utk pembeli biasanya pajak lebih ringan 2 jt dr penjual.
7. Setelah bayar, maka pada hari H, penjual menghadirkan suami/istri utk ttd. Sedangkan pembeli hanya yg bersangkutan aja.
8. CEk setiap pasal dan tanyakan pada notaris jika ada yg tidak tau ditanyakan.
9. Setelah selesai, bayar biaya balik nama yg besarnya tergantung besar rumah dan jasa notaris. Ada biaya utk jasa pembuatan akta notaris (bagi pembeli)
10. Selesai. Tunggu 3 bulan kurang lebih utk sertifikat selesai atas nama pembeli.
11. Bagi enjual, setelah seleasi tanda tangan, ajak pembeli ke bank utk segera transfer sisa uang. Setelah dicek dan lunas, hubungi notaris bahwa anda sudah terima uang pelunasan, dan perintahkan notaris utk mensahkan akte jual beli tersebut.
Setelah semua selesai, kumpulkan data pribadi dan data rumah. Proses KPR umumnya perlu waktu 2 minggu. Setelah KPR disetujui, beritahu pemilik bhw kita siap transaksi di notaris. Notaris biasanya ditunjuk pihak bank pemberi KPR.
Sehari sblm ttd KPR & Jual beli rumah, pembeli membayar BPHTB yg dititipkan ke kantor notaris. Beritahu penjual agar membayar PPH sehari sblm hari H.
Pada hari H, semua pihak hadir,bank, penjual, pembeli. Dengarkan setiappasal yg dibacakan utk akte jual beli, dan ttd dgn penjual. Stlh selesai dgn penual, tugas selanjutnya mendengarkan pembacaan akte hak tanggungan (KPR) yang dittd oleh bank.
Stlh selesai, pembeli dan penjual segera ke bank utk mentransfer DP rumah. Sisanya ditransfer bank langsung ke rekening penjual. Selesailah proses transaksi itu.
KPR
Misal harga rumah 500jt, gaji 5 jt, DP 30% atau 150jt. Sisa 350jt, KPR 10thn bunga 10%
Misal ketemunya per bulan 2 jt, ditolak. Krn cicilan maksimum 1/3 gaji. At least musti gaji 6jt. Kalau mau, tambahin DP. Atau panjangkan cicilan jadi 15 thn (maks). Tdk semua bank mau. Cicilan 1/3 termasuk cicilan motor, mobil, dsb semua tak boleh melebihi 1/3.
-
misal mobil 2jt/bln, rumah 3jt.bln. total 5jt/bln
gaji minimum 15jt krn angsuran total 1/3.
Tapi kalo ga punya angs mobil. Cukup 9jt. Tapi semua tergantung pnilaian bank. Ini hanya assessment awal saja.
Memilih KPR:
- good rate
- - low fees
- gut feeling
make bigger DP. Biar beban bulanan tak memberati cashflow.