Saatnya Beralih ke Aerotropolis
August 22nd, 2007 | BusinessKalau boleh jujur, sebenarnya saya agak malas bepergian dengan pesawat — apalagi di Indonesia. Selain pelayanan yang kurang memuaskan, bepergian dengan pesawat sangat “time-consuming.” Kalau cukup beruntung, untuk menuju Soekarno-Hatta dari bilangan Sudirman butuh waktu minimal 1,5 jam. Kalau sedang apes, seringkali bisa sampai 2 kali lebih lama.
Di Indonesia, bandara memang dilihat dari kacamata tradisional: tempat di mana maskapai beroperasi dan tempat transit penumpang serta kargo. Karena cenderung dianggap “mengganggu”, letaknya dibuat sedemikian rupa agar jauh dari downtown. Soekarno-Hatta diletakkan di ujung barat daya Jakarta. Bandara Minangkabau (Ketaping) dilempar 20 km dari Padang. Dan masih banyak lagi contoh lainnya.
Di luar negeri, bandara justru dipandang sebagai pusat aktivitas strategis yang terintegrasi. Bandara dikaitkan dengan berbagai fasilitas dan jasa non-aeronautical seperti hotel, pusat hiburan, pusat perbelanjaan, kompleks pameran dan konferensi, pusat dagang, gedung perkantoran, ruang logistik, dan zona free-trade.
Paradigma ini dikenal sebagai aerotropolis, yang diajukan oleh John Kasarda, profesor dari sekolah bisnis UNC-Chapel Hill. Katanya, “Rather than banish airports to the edges of cities and then do our best to avoid them, we should move them to the center and build our cities around them.”
Faktanya, nilai perdagangan global meningkat 355 persen dan kargo meningkat 1.395 persen dalam 30 tahun terakhir. Selain itu, 40 persen dari total produksi barang di dunia ditransportasikan lewat udara. Bahan mentah dan bulk material memang dikirim dengan kapal; namun produk industri yang bernilai tambah — seperti mikroelektronik, farmasi, peralatan medis, tas Luis Vuitton — dikirim dengan jumbo jet.
Bandara nyatanya telah menjadi bagian terintegrasi dari suatu global production systems yang besar. Dell dan Motorola membangun fasilitas perakitan di dekat bandara agar lebih cepat memenuhi kebutuhan pelanggan. Bandara juga jadi magnet buat kantor perwakilan dagang, asosiasi profesi, atau industri jasa seperti konsultan dan auditing, yang staf/eksekutifnya sering bepergian jauh.
Contoh bagus dari aerotropolis mungkin Dallas-Forth Worth yang melayani 60 juta penumpang per tahun. Pendapatannya $619 juta, di mana 65 persennya merupakan pendapatan nonaero seperti sewa lahan, commercial development, hotel, ladang gas alam, sampai lapangan golf. Kabarnya, bandara ini mendorong pertumbuhan ekonomi setempat sampai $14 milyar per tahun. Bandara lain seperti Hartsfield-Jackson pendapatan nonaeronya juga lebih dari 60 persen — padahal di tahun 90an masih di bawah 30 persen.
Memang keberadaan bandara tersebut terjadi tak sengaja, spontaneous, dan haphazard. Namun, bila pembangunannya direncanakan dengan baik, dikaitkan dengan strategic infrastucture dan urban planning, serta disinergikan dengan airport-urban-regional-business planning, hasilnya akan menguntungkan buat bisnis dan resident di kawasan tersebut maupun pengelola (pemerintah).
Tengok negeri ini. Kita punya 13 pintu masuk internasional, namun tak mampu menyedot wisatawan secara signifikan. Selain itu, kita masih berkutat dengan mafia bandara dan penyelundupan TKI. Belum lagi soal bagasi hilang atau kecurian. Bandingkan dengan Memphis — homebase FedEx sekaligus bandara kargo tersibuk — yang tak pernah menerima komplain bagasi selama 14 tahun terakhir.
Kita masih kalah jauh, terutama dalam memikat pengunjung. McCarran (Las Vegas) punya museum dan pusat game. Frankfurt punya klinik medis yang canggih. Arlanda (Stockholm) punya kapel untuk pernikahan. Schiphol punya Rijksmmuseum. Konon, sewa lahan di dekat Schiphol jauh lebih mahal daripada di seputaran kanal dan bangunan legendaris kota Amsterdam.
Di Asia, Changi punya bioskop, sauna, sampai kolam renang yang memanjakan tiap penumpang. Kabarnya Beijing sedang membangun megaproyek aerotropolis senilai $12 milyar. Chek Lap Kok bakal punya mini-city yang aduhai. Dubai sedang merencanakan bandara yang dua kali lebih besar dari Frankfurt. Bahkan Suvarnabhumi akan memiliki terminal terbesar di dunia yang dilengkapi akses kereta berkecepatan tinggi ke Bangkok.
Jangan bandingkan mereka dengan Soekarno-Hatta, atau bandara lain di negeri ini.
Sebagai gambaran, total aset PT Angkasa Pura I per 2005 Rp 4,78 triliun dengan pendapatan Rp 395,2 miliar — di mana 70 persennya disumbang pendapatan aero. Selain itu, 8 bandara AP I merugi: Selaparang, El Tari, Patimura, Frans Kaisiepo, Sam Ratulangi, Syamsuddin Noor, Adi Sumarmo, dan Ahmad Yani. Bandara di bawah AP I yang operasionalnya menguntungkan, sebagian besar pendapatannya masih disumbang dari pendapatan aero.
Mungkin ada baiknya kita mulai melihat konsep aerotropolis secara lebih serius. Tak cuma buat memikat pengujung, melainkan juga mendorong pertumbuhan ekonomi lokal. Syaratnya, aerotropolis cuma bisa dicapai kalau bandara menekankan pentingnya pertumbuhan pendapatan dari sumber non-aeronautical. Aeronautical costs, sedapat mungkin, ditekan di bawah batas minimum dan dikompensasikan ke sumber pendapatan lain untuk tetap bertumbuh serta memenuhi kebutuhan keuangan.
Dan satu lagi, konsep dasar bisnis real estate sekarang juga telah bergeser dari ‘lokasi, lokasi, lokasi‘ menjadi ‘accessibility, accessibility, accessibility.’
September 7th, 2007 at 6:28 pm
Comments
August 22nd, 2007 at 12:55 pm
lho?..
kirain bandara di ‘pinggirkan’ karena kalao di tengah kota, bahaya banget..
*kalo gak salah bandara polonia ada di tengah kota medan, dan kecelakaan waktu itu juga menimbulkan korban didarat
August 22nd, 2007 at 1:38 pm
hm…. (sambil baca)
August 22nd, 2007 at 1:58 pm
artikel menarik, benernya sih koneksi di kota utamanya yg harus diperbagus, dan ga mesti koneksi fisik. Misalnya bikin kereta api cepat dari kota hingga airportnya. Kalo cengkareng sih emang secara keseluruhan susah krn tata kota jakarta yg acakadut banget..
August 22nd, 2007 at 2:04 pm
Konsep yang sangat menarik!
Bandara Changi di Singapura agaknya bisa menjadi contoh dimana fasilitas umum dapat diintegrasikan dengan baik dengan fungsi utama bandara.
Accessibility mungkin menjadi pertimbangan utama disini. Akses darat seperti highway dan mass rapid transit memungkinkan Changi dapat dijangkau dengan mudah.
Mungkin suatu hari Singapura akan membangun perumahan di dalam bandara.
August 22nd, 2007 at 3:19 pm
faktor keamanan dan tingkat kebisingan menjadikan bandara banyak dibangun agak jauh dari tengah kota. keluhan terhadap heathrow misalnya sudah sangat banyak. kaitak dialihkan ke chek lap kok. changi dekat dari kota, tetapi alur terbang dari/ke landasan pacu changi (02 dan 20) tidak memotong pemukiman.
August 22nd, 2007 at 4:54 pm
KLIA sepertinya juga sudah melakukan hal yang sama, dengan meletakkan fasilitas-fasilitas di bandaranya such as: health care, Mall, easy-access transportation walau sepertinya blom bisa dibandingkan dengan Changi.
Saya kepikiran, kalau membuat Aerotropolis itu apa tidak sulit yah? komplain polusi suara, terutama di Indonesia yg memakai pesawat bekas. Begitu juga dengan pembebasan tanah, yg setali tiga uang.
Dulu pas maen Transport Tycoon di PC, saya selalu meletakkan airport di tengah kota dan lambat laun kota itu akan berkembang di sekitar airport, kalo ga salah karna alasan access itu. Tapi kecelakaan yang terjadi akan berdampak lebih besar daripada kecelakaan yg terjadi di airport yg terletak di pinggiran.
Btw konsepnya bagus
August 22nd, 2007 at 7:07 pm
semua pembangunan di kota melulu. desanya kurang modal. bahkan sekedar buat sekolah.
August 22nd, 2007 at 7:21 pm
Rencananya bandara polonia Medan akan dipindahkan ke kuala namu. Berarti bertentangan dengan konsep aerotropolis dong?
August 22nd, 2007 at 9:43 pm
mas nofie iman, bisa d jelasin gak gambar2 yg d atas
soalnya saya agak kurang mengerti
thx
August 22nd, 2007 at 9:45 pm
mas nofie bisa d jelaskan gambar2 yg d atas
soalnya saya agak kurang mengerti
August 22nd, 2007 at 11:57 pm
Kayaknya sih soal kecelakaan nggak perlu lagi dibahas. Bukannya nggak penting, tapi bandara2 maju tsb pastinya sudah bagus dalam manajemen incident, accident, bahkan disaster recoverynya (kecelakaan kan jarang banget disono). Sementara di tulisan ini lebih dibahas ke sisi bisnis dan keekonomiannya.
Tapi kayaknya bener juga. kalo manajemen keselamatan udara masih acak adut, ketika konsep aerotropolis diterapin di sini, bisa jadi malah nambah risiko kecelakaan udara. :)
August 23rd, 2007 at 1:07 am
Beberapa contoh airport yang menerapkan konsep aerotropolis:
Beijing Capital International Airport (Beijing, People’s Republic of China)
Chicago O’Hare International Airport (Chicago, Illinois, United States)
Dallas-Fort Worth International Airport (Dallas and Fort Worth, Texas, United States)
Detroit Metropolitan Wayne County Airport and Willow Run Airport (Detroit, Michigan, United States)
Dubai World Central International Airport (Dubai, United Arab Emirates)
Hong Kong International Airport (Chek Lap Kok, Hong Kong, People’s Republic of China)
Incheon International Airport (Seoul, South Korea)
Kuala Lumpur International Airport (Kuala Lumpur, Malaysia)
Los Angeles-Ontario International Airport (Ontario, California, United States)
Memphis International Airport (Memphis, Tennessee, United States)
Schiphol Airport (Amsterdam, The Netherlands)
Singapore Changi Airport (Singapore)
Suvarnabhumi International Airport (Bangkok, Thailand)
August 23rd, 2007 at 1:29 am
Dikarenakan Transportation demand is derived demand pembangunan airport di Indonesia haruslah didukung dengan sektor2 industri yang dapat meningkatkan traffic flow. Airlines adalah partner bisnis yang sangat signifikan akan keberhasilan operasi kebandarudaraan. Konsep aerotropolis merupakan sebuah konsep untuk meningkatkan pendapatan non-aero dan menekan pendapatan aero sekecil mungkin. Ini merupakan trend di dunia maju dalam pengelolaan bandara dimana jika pihak pengelola bandara meningkatkan pendapatan non-aero dan menekan pendapatan aero, Airlines akan lebih banyak beroperasi yang memberi dampak positif seperti direct, indirect and induced economic impacts terhadap sektor usaha yang beroperasi di bandara.
Untuk mengefisiensikan operasi bandara akibat banyaknya traffic flow, biasanya mereka menerapkan congestion pricing…
August 23rd, 2007 at 1:38 am
Mas nofie iman aktif di Sinar Perak ya? apa kabar Mas Danu dengan Akhlak Mulia Centernya? Saya baru saja selesai study di National University of Singapore ambil Graduate Diploma in Aviation Management. Makanya pas banget neh blognya tentang aerotropolis. he2 salam kenal
August 23rd, 2007 at 2:12 am
Medan Sumatera Utara dengan Polonianya yang sudah mengalami beberapa kecelakaan sudah berbenah nampaknya…. Ring Road udah ada, tinggal berbenah sedikit lagi. Nahh sedikit laginya ini berapa lama Ogutz gak tau. Dan Sesuai tidaknya dengan Aeretropolis sendiri masih kabur.
Mungkin juga masih jauh terasa kalau Indonesia melaksanakan hal ini. :D
August 23rd, 2007 at 5:03 pm
Saya kira sebetulnya kesalahan kita bukan karena meletakkan bandara di luar kota (seperti Soekarno-Hatta atau Kuala Namu), sebab Changi, KLIA, dan yang lainnya juga di luar kota. Bagaimanapun faktor keamanan, keselamatan, dan lingkungan memang tetap harus diperhitungkan.
Menurut saya konsep Aerotropolis harus diartikan sebagai membangun bandara tidak cukup selesai dengan membangun landasan pacu + terminal penumpang / bagasi saja, namun seperti digambarkan di grafik piramida di atas, harus disertai dengan banyak hal lain agar pendapatan non-aero benar - benar dapat diandalkan. Seperti:
- Keterpaduan dengan intermoda angkutan umum untuk kemudahan akses penumpang maupun barang. Termasuk di sini KA Bandara dan shuttle-bus. KLIA punya KLIA Express, Changi tersambung langsung dengan MRT.
- Fasilitas transit untuk penumpang dan barang. Termasuk hotel transit, hiburan, internet, olahraga, pergudangan. Semua yang pernah transit di Changi pasti salut kepada fasilitas serba gratis di Changi yang menyebabkan Changi menjadi pilihan utama transit.
- Pertokoan, perkantoran, gedung pertemuan, dan obyek wisata, meski ini tidak berarti harus membangun pencakar langit.
- di pingir paling luar, kawasan industri jenis tertentu, terutama yang pasokan atau pengiriman hasilnya lewat bandara.
Menurut saya, konsep Aerotropolis tidak berarti bandara menjadi kota dalam arti sebagai pusat pemukiman, tapi lebih dalam arti sebagai pusat kegiatan (perkantoran, belanja, wisata, hiburan, dsj).
Sebetulnya ini konsep serupa juga diterapkan untuk stasiun kereta dan pelabuhan. Seperti stasiun kereta KL Sentral di Malaysia dan hampir semua stasiun MRT di Singapura, juga kawasan Harbour Front dan Marina Bay.
August 23rd, 2007 at 6:08 pm
jadi mas, kalo akses menjadi lebih utama daripada lokasi, tidak jadi masalah bukan untuk meletakan Bandara di luar kota??
sepanjang easy to accces, jadi konsep Aerotropolis menjadi substansinya saja, yaitu didukung oleh sarana2 lainnya.
August 23rd, 2007 at 7:49 pm
saya kira bukan hal yg mustahil menjadikan Cengkareng sebagai kota Aerotropolis… tapi mungkin akan berimbas terhadap Jakarta yg akan menjadi Watertropolis (kota yg tenggelam, maksa sih) karena kehabisan daerah serapan air…
August 24th, 2007 at 4:31 am
bisa d jelasin gak gambar2nya mas nofie?
soalnya aku agak kurang ngerti
tq
August 25th, 2007 at 3:27 pm
a very good site, mas nofie. my compliments.
konsep aerotropolis interesting, tapi alangkah mahalnya kalau dibuat ditengah/suburb kota. membangun sebuah airport butuh lahan yang luar biasa besar, ditambah dengan lahan2 disekelilingnya yang dikosongkan untuk safety. industri2 pendamping airport seperti logistic akan kehilangan cutting edge nya apabila harus menyewa gudang2 storage & kantor ditengah kota. tengah kota seharusnya direserve untuk aktifitas2 yg paling financially value-added, seperti perbankan, companies HO, etc. Saya lebih melihat memposisikan bandara di luar kota sebagai an opportunity for industrial centralization untuk logistic dan juga kesempatan membuat kota satelit baru yang dihidupkan oleh industri logistik. changi airport pun sebenernya sangat jauh dari pusat kota, diujung singapur banget. cuma karena diperjalanannya ke pusat kota yang sekitar setengah jam yang membuat terasa lebih dekat dari jakarta.
gimana menurut forum?
August 28th, 2007 at 9:32 am
Jujur aja, kalo tiap kali gua pulkam, rasanya seperti terbang dari satu dunia ke dunia lain aja. Terbang dr changi, apalagi dr terminal 2, rasanya spt dimanjain habis2an dng segala fasilitas. Anak2 sekolah ke Changi utk ngerjain school project, famili2 dtg ke swensen’s buat weekend lunch, dsb..dsb..
Setelah mendekat Polonia, kita bs melihat hamparan hijau yang tak berakhir (bayangkan aja Medan bisa brp kali lbh gede dr total Singapore?), tp kok sesampai di daerah check out, suasananya jadi lain.
Semua perabotnya tak pernah berubah sejak dulu2, cat di dinding meskipun baru tapi kok rasanya gak spt international airport? (lbh mirip ferry terminal aja)
Worst still, sewaktu Polonia mengalami kebakaran, suasananya lebih hiruk pikuk. Semua koper dilempar, penumpang kebingungan (lbh mirip pasar saja).
hm…… kapan yah negara kita bisa maju, padahal tanah kita luas, kekayaan alam berlimpah.
August 29th, 2007 at 11:10 am
Good point, menurut saya bandara di Indonesia emang sebaiknya jauh dari kota, biar gak ada kejadian lagi seperti di medan dan jogja. Sebaiknya memang akses ke bandara yang diperbaiki
August 30th, 2007 at 11:16 am
Menurut saya, Cengkareng tidak bisa dibandingkan dengan Changi mengingat Singapore tidak memiliki lahan yang cukup luas sehingga konsep Aerotropolis menjadi sangat sesuai untuk Singapore. Tapi konsep aerotr
August 30th, 2007 at 11:18 am
aerotropolis menarik untuk diaplikasikan di Indonesia asal memperhatikan tata kota dan ketinggian bangunan di sekitar bandara.
August 30th, 2007 at 5:39 pm
lha ya itu loh..
temen sayah kemaren sampe ketinggalan pesawat gara2 macet di jalan sedangkan bandara soekarno hatta nun jauh disana..
August 31st, 2007 at 5:47 pm
Jujur saya bukan orang bisnis dan gk pernah sekolah bisnis, cuma topik yang mas Nofie publish bikin penasaran kasih komen.
Saya pramugari yang kerjanya bulak balik airport, temen kerja sering kasih kompliment airport indo cantik, segar dan hijau… Mereka nikmatin akses airport soekarno-hatta yang singkat, mulai keluar dari pesawat sampai ke pintu keluar imigrasi, dibanding airport KLCC dan bangkok yang superjauh dan supercape jalannya. Apalagi dubai yang supercrowded, gak banget. Tapi… airport” transit macam Changi,KL,dubai emang harus canggih duty free-nya, kalo nggak, penumpang bakalan bosen nunggu di airport.
Sayangnya lagi airport kita yang cantik dan pemandangan dari airport ke city cuma bisa dinikmatin sampai pintu tol grogol, habis itu teman” kerja saya tutup tirai jendela bus, soalnya gak mau lihat pemandangan ironis para pengemis dan rumah”-an kayu yang disebelahnya gedung apartemen.
Gimana dengan airport bandung? bandung kan sekarang kota turis (lokal), sok yang tukang bisnis harusnya dibangun dong…
^_^
September 8th, 2007 at 7:40 pm
Kalian ini bicara apa si?
September 13th, 2007 at 6:43 am
bukan masalah dipinggirkan, tapi bandara memang punya aturan dimana letaknya harus 100km dari kota kalo ga salah, karna kebisingan dan tingkat aktifitasnya itu.
September 16th, 2007 at 7:51 pm
dulu waktu gua gawe di bandara, naek damri dari blok m - bandara cuma 30 menit loh, kalo lebih itu biasanya gara2 macet di grogol waktu pulang bandara - blok m. tapi itu desember 2003 - mei 2004 .. hehehe. ga tau skg. denger2 dah parah ye.
September 19th, 2007 at 3:16 pm
masssss…mas … emang gak susah en butuh biaya gitoh bikin bandara teh???
September 19th, 2007 at 5:02 pm
saya pikir konsep aerotropolis memang sudah waktunya dipikirkan oleh para perancang bandara di negara kita. namun dengan keadaan bandara yang sudah ada, saya pikir bukan berarti kita tidak dapat mewujudkan itu. memang dituntut kerja lebih keras oleh para pengelola bandara, namun kalau hasilnya lebih baik kenapa tidak?
salah satu bandara di indonesia, bandara hang nadim batam, pada awalnya memang sudah direncanakan sebagai bandar udara yang mampu memenuhi kebutuhan baik para pengguna jasanya maupun daerah-daerah satelitnya. namun dengan pengelolaan apa adanya (kalau boleh dikatakan demikian) masterplan bandara yang sudah demikian baik tidak berjalan sesuai dengan rencana. untuk diketahui bahwa bandara hang nadim rancang bangun dan konsepnya serupa dengan bandara schipool belanda. apalagi bandara ini dikelola oleh otoritas batam yang notabene adalah pemerintah langsung, bukan dikelola oleh badan usaha yang memang khusus mengusahakan bandara di indonesia seperti angkasa pura 1 dan 2.
meskipun demikian bukan sesuatu yang terlambat apabila pemerintah memang betul-betul konsisten dengan masterplan yang sudah ada, artinya ada keinginan dari pengelola bandara untuk berubah dari model tradisional menjadi aerotropolis seperti yang dikemukakan mas nofie diatas.
kalau masalah financial saya pikir hal itu bukan menjadi issue utama, lagipula konsep aerotropolis justru akan meningkatkan sumber pendapatan bandara sendiri. untuk infrastruktur fisiknya pemerintah bisa menggandeng investor yang memang punya kompetensi dibidangnya, seperti hotel, golf course, mall dsb. dan bukankah banyak sekali yang berminat untuk itu, mengingat batam adalah sebuah pulau yang mempunyai kekhususan baik tax maupun lintas ekonominya?
sekali lagi bukan hal yang sulit mewujudkan bandara di indonesia sebagai bandara dengan konsepnya om john kasarda, yang paling sulit adalah memotivasi pemikiran para pengelola bandara dari tradisional menjadi lebih futuristik meskipun dikit…..
September 21st, 2007 at 2:35 am
hwaaaaduuuuuuhhhh pusing……banyak pendapat yg beda2…
iseng2 buka2 eh ketemu…penasaran ya dibuka aja-….
aku masih sekolah lho kakak2…
emang klo orang dewasa omongannya udah beda ya…
aku tertarik sama topik ini neh…
aku lagi ngikutin pertukaran pelajar di US, dan emang bandara di sini, khususnya Minneapollis berada di tengah kota…
tapi klo mo dibandingin ma jakarta…kayaknya harus mikir puluhan kali untuk merubah jakarta…menjadi kota aerotropolis…
selain tata kota yang acak-kadut, teknologi dan sumber daya manusianya juga masih di bawah standar untuk menyamakan jakarta dengan negara lain yang memang sudah diakui kehebatannya…
:-)
September 27th, 2007 at 1:53 pm
Very interesting article, cuma menurut saya, bukan hanya aeorpolis tetapi lebih kepada integrated intermoda system sebagai suatu trigger dari pembangunan dan pertumbuhan ekonomi daerah.
Wasalam
December 16th, 2007 at 11:07 pm
Program jangka panjang Angkasa Pura II antara lain pembangunan Bandara Baru medan pengganti bandara Polonia, Bandara baru medan salah satau bandara yang akan di jadikan bandara dengan konsep aerotropolis………….. silahkan berikan masukan? untuk dapat mewujudkan Aerotropolis di indonesia ….. Thanks
December 27th, 2007 at 4:29 pm
Artikel menarik tentunya kalau di tanya ke pengelola bandara pastri ingin menuju kepada konsep tersebut. kalau dilihat case-nya Soekarno-Hatta memang sedikit berbeda dengan Changi, Schiphol, Hongkong dan bandara lainnya yang merupakan bandara transit (di situ mas Imam… terjadi pergerakan penumpang yang rame dan tentunya itu peluang untuk bisnis untuk retail, restoran dll0 namum kalau dilihat geografisnya BSH sudah dekat dengat komplek residential dari arah utara seperti pluit, pantai mutiara dan komplek bisnis (CBD) dan perkantoran yang sedang berkembang dan suatu saat perkembangannya menuju kearah bandara, dan dari selatan seperti serpong dll tentu saja pihak pengelola bandara juga harus mengoptimalkan lahannya untuk cargo. business park utk light industrial dan lain-lain saya kok yakin suatu saat konsep tersebut akan terealisasi. tentu saja pemerintah juga harus membantu integrasi akses ke bandara. Jangan pesimis bangRAFI…